Как узаконить перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме?

Собственник имеет право самостоятельно распоряжаться своим имуществом. Однако Закон ограничивает права владельца на внесение значительных изменений в строительные объекты. Провести перепланировку можно в жилых и нежилых помещениях.

Для этого нужно собрать значительное количество разрешений различных органов. Перепланировка нежилого помещения требует меньших временных и финансовых затрат. Рассмотрим подробнее.

Нормативная база

Планировка и интерьер нежилого помещения имеет большое значение. Удобство и привлекательность офиса повышает его функциональность и положительно влияет на привлечение клиентов. Для складских помещений планировка также имеет не последнее значение. Грамотное расположение товаров поможет вместить большее количество объектов и обеспечить надлежащее хранение.

Однако закон не позволяет собственнику самостоятельно принимать решения по планировке готового объекта. Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании законодательство:

• Жилищный Кодекс (регулирует проведение перепланировки нежилых помещений в жилых домах);
• Градостроительный кодекс (регулирует порядок проведения перепланировки в зданиях и сооружениях);
• строительная нормативная база (ГОСТ, СНиП, СанПиН, технические регламенты).

Перепланировку можно разделить на:

• изменения фасада здания;
• внутренние работы.

В первом случае необходимо согласование перепланировки нежилого помещения в муниципальном комитете по архитектуре и комитете по охране культурного наследия. Во втором – необходимо оформить проект и согласовать его в уполномоченных органах.

Когда потребуется разрешение уполномоченных органов

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме включает в себя проведение следующих изменений:

• увеличение/уменьшение числа комнат;
• перенос коммуникаций;
• внесение других конструктивных изменений в изначальный план.

Если работы в нежилом помещении проводятся с целью эстетического и функционального улучшения здания, при полной сохранности несущих опор, то закон не предусматривает необходимость дополнительного согласования с уполномоченными органами.

Типичные работы по перепланировке нежилого помещения в жилом доме:

• перенос комнат;
• перемещение коммуникаций;
• прорубание оконных или дверных проемов;
• ликвидация нежилых помещений;
• увеличение или уменьшение метража комнаты.

Таким образом, нежилое помещение – кухня, санузел, лоджия, гардероб становятся жилыми комнатами.

Все вышеуказанные действия требуют предварительного согласования строительных работ в уполномоченном органе. Закон предусматривает ответственность для лиц, самовольно проводивших перепланировку помещения.

Органом, уполномоченным на составление кадастрового плана, является БТИ. Лицо, которое провело строительные работы, должно подать заявку на проведение осмотра и составление нового технического и кадастрового плана жилого помещения. Информация о перепланировке отражается в ЕГРН. Данную информацию можно увидеть в выписке.

Мнение эксперта

Выходцева Оксана Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Задать вопрос юристу

Закон запрещает проведение перепланировки, если в результате будет ограничен доступ к инженерным коммуникациям.

Порядок оформления документов

Узаконивание перепланировки нежилого помещения включает следующие действия:

• сбор необходимой документации;
• согласование;
• подача документов на регистрацию в Росреестр;
• получение новых документов.

Сбор документов

Сбор документации должен начинаться с заявления в БТИ. Документ должен содержать причины проведения перепланировки. Результатом обращения будет посещение сотрудника и проставление отметок в кадастровые и технические документы. Закон не устанавливает сроки для БТИ, поэтому этот этап может занять длительное время.

Собственник должен подготовить проект перепланировки. Он оформляется в виде строительного плана. Каждый вид работ указывается в отдельном разделе плана.

Следующим этапом является обращение в Росреестр за выпиской из ЕГРН. Она подтверждает права гражданина на объект недвижимости. Документ выдается в течение 7 дней. Стоимость бумажного экземпляра выписки в 2018 году составляет 700 р.

Кроме того, необходимо подготовить копии правоустанавливающей документации (договора купли-продажи, акта о приватизации), заверенные нотариально.

Согласование

Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме включает получение разрешений следующих организаций:

• комитет по архитектуре (если изменяется фасад или прорубается дополнительный выход);
• комитет по охране культурного наследия;
• Роспотребнадзор (для жилых домов);
• Энергосбыт;
• газовая служба (если работы затронут кухню газифицированного дома);
• управляющая компания;
• МЧС и другие организации, в зависимости от сложности перепланировки.

С документами необходимо обратиться в комитет по архитектуре. Гражданин оформляет заявление на согласование работ. Ответ органа местного самоуправления выдается в течение 30 дней. Результат может содержать согласие или отказ на проведение работ. Отказ можно обжаловать в судебном порядке. С согласием необходимо переходить ко следующему этапу.

Если строительные работы затронут санузел или канализацию, то потребуется получить согласие Роспотребнадзора. Для этого также подается заявление. Обязательным условием проведения работ является получение согласия владельцев смежных помещений или квартир.

Каждый этап узаконивания перепланировки необходимо оплатить. Стоимость документов различается в зависимости от региона обращения. Примерные цены в 2018 году в Москве:

• перевод нежилого помещения в жилое – от 900 000 р.;
• перепланировка нежилого помещения в нежилом здании – от 150 000 р.;
• оформление перепланировки фасада – от 120 000 р.

Необходимый пакет документов

Чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения нужно собрать следующие документы:

• гражданский паспорт владельца (если собственников несколько, то необходимы нотариальные доверенности);
• заявление собственника на проведение работ;
• копии правоустанавливающих документов, заверенные у нотариуса;
• копии учредительных документов, заверенные нотариально;
• согласие жильцов;
• согласие управляющей компании;
• разрешения других организаций;
• копия выписки из технического паспорта;
• поэтажный план дома.

Незаконная перепланировка: ответственность

Перепланировка нежилого здания в жилое занимает огромное количество времени. Закон предусматривает необходимость проведения большого количества согласований. Однако обойти порядок, установленный законом, и провести работы самостоятельно нельзя. В случае проведения строительных работ без соответствующих документов возможно наступление ответственности.

В случае приобретения квартиры необходимо обратить внимание на соответствие технического и кадастрового плана с фактическим расположением комнат. Также нужно поступить при покупке нежилого помещения. Закон предусматривает наложения карательных мер к действующему владельцу, вне зависимости от степени вины.

В первую очередь за незаконные работы налагается Штраф. Его размер зависит от правового статуса собственника:

• физические лица оплатят от 2 000 до 2 500 р. (ст. 7.21 КоАП);
• должностные лица выплатят от 4 000 до 5 000 р. (ст. 7.22 КоАП);
• юридические лица должны внести в бюджет от 40 000 до 50 000 р. (ст. 7.22 КоАП).

Мнение эксперта

Беляев Евгений Александрович

Юрист широкого профиля. Специализируется на жилищных вопросах, ипотеке и загородной недвижимости.

Задать вопрос юристу

Штраф может быть выписан неограниченное количество раз до устранения нарушения. Однако штрафные санкции не являются единственным наказанием для собственника перепланированного жилья.

Следующими действиями контролирующей организации (БТИ) будет:

• вынесение предписания об узаконивании перепланировки;
• требование о возврате помещения в прежний вид.

Если владелец препятствует в доступе к жилью представителю уполномоченного органа, то он имеет право получить разрешение на вход в судебном порядке.

Если владелец не выполняет предписания, то крайней мерой ответственности будет продажа жилого помещения с торгов. Денежные средства передаются собственнику за вычетом суммы, которая понадобилась для восстановления исходного вида объекта.

Действия по узакониванию перепланировки

Если работы уже проведены, а разрешение на перепланировку нежилого помещения получено не было, целесообразно узаконить проведенные изменения. Для этого потребуется:

1. Заказать техническое заключение о безопасности проведенных изменений.
2. Подать документы в жилищную инспекцию. Кроме заключения, необходимо приложить кадастровую, техническую документацию и проект проведенных работ.
3. Согласовать проведенные работы в уполномоченных органах. Обходной лист включает все ранее перечисленные организации (Роспотребнадзор, Энергосбыт, газовую службу, управляющую компанию и другие).
4. Получить заключение межведомственной комиссии муниципального образования.
5. Зарегистрировать изменения в БТИ.
6. Получить новый технический и кадастровый паспорта.
7. Зарегистрировать перепланировку в Росреестре.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании требует меньшего количества согласований. Однако общий принцип получения разрешения является аналогичным.

Проведение работ по перепланировке требует значительных финансовых и временных затрат. Процесс необходимо согласовать в большом количестве организаций, получить новые документы. В противном случае владелец подлежит привлечению к ответственности, вплоть до потери прав собственности на помещение.