Как узаконить перепланировку квартиры в 2018 году — пошаговая инструкция

Законодателем предусмотрен механизм, как узаконить перепланировку в квартире, специально для тех граждан, которые предпочитают сначала делать, а затем разбираться с последствиями. И, как показывает практика, чаще всего такие кардинальные изменения проводятся в новостройках, хотя самовольничать по закону запрещено, независимо от возраста сооружения и комфортности действующей планировки квартиры (частного дома).

Избегать этой процедуры не следует, поскольку рано или поздно может возникнуть необходимость замены освещения, установки счетчиков и проведение других работ по линии ЖКХ, что влечет ознакомление с проектом здания.

Виды перепланировки

Перепланировка – это проведение ремонтных и строительных работ, которые влияют на дальнейшие технические характеристики здания и его эксплуатацию. Такой ремонт собственности должен быть зарегистрирован надлежащим образом, поскольку узаконивание планировки – обязательный шаг. Регистрация новых характеристик недвижимости необходима по следующим причинам:

• жилфонд фиксирует сведения, которые в дальнейшем могут быть использованы для получения льгот и субсидий (например, при недостаточной квадратуре помещения);
• расчет стоимости коммунальных услуг (при отсутствии счетчиков учитываются показатели жилья и количество прописанных человек).

Узаконивание перепланировки отремонтированной квартиры происходит по строго утвержденной процедуре, но инструкция действий будет различной для разных категорий проведенных работ. Всего различают два вида перепланировки:

• простая;
• сложная.

В группу простых ремонтных работ относятся действия, которые напрямую не сказываются на технических характеристиках всего здания. Но, нарушение технологии осуществления строительной деятельности может сказаться на надежности и безопасности конструкций дома и квартиры. К таким правкам относятся:

• смена расположения отопительного котла, газовых плит, умывальников и других сантехнических приспособлений;
• изменение площади комнат (снос и добавление перегородок), которые не сказываются на несущих конструкциях дома;
• демонтаж дверей, формирование арок и межкомнатных переходов.

С одной стороны – это действия, направленные на комфортное использование жилья конкретной семьей и на жизни собственников других квартир никак не сказывается, но если такие мероприятия проведены с нарушением фиксированных требований, это чревато такими последствиями, как обвал, «хождение» стен и безопасность использования коммунальных сервисов.

К числу сложных изменений относятся:

• снос любых стен;
• перенос кухни в другую комнату;
• расширение площади недвижимости;
• смена расположений коммуникаций ЖКХ;
• добавление еще одной ванной комнаты;
• нельзя перепланировывать жилой объект, что задевает его несущие конструкции.

Любую из этих видов реконструкции предстоит предварительно легализовать. Процедура узаконивания подразумевает предварительное получение разрешения от муниципальных органов власти. После окончания работ узаконить выполненную перепланировку необходимо путем внесения правок в техническую документацию объекта.

Необходимость узаконивания

Законодательством строго ограничен перечень работ, делать которые можно без согласования с контролирующими органами. К таковым относятся:

• демонтаж, а также добавление телевизионных антенн, расположенных на внешнем фасаде сооружения;
• косметический ремонт внутри и снаружи здания (наружная косметика многоэтажного дома проводится только специальными службами и требует согласования с муниципалитетом);
• смена напольных покрытий и потолка;
• изменение материала изготовления несущих стен;
• оборудование индивидуального кондиционирования воздуха;
• обустройство стационарных шкафов и ниш.

Такие действия можно проводить самостоятельно, не боясь юридических последствий. Не допускается самовольное осуществление деятельности, требующей обязательного отображения в техническом паспорте документа.

Мнение эксперта

Миронова Анна Алексеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на жилищных вопросах, договорах ДДУ, судах с застройщиками и семейном праве

Задать вопрос юристу

После приобретения квартиры в новостройке без косметического ремонта, новые хозяева должны пройти согласование и утверждение конструкции будущего пола. Выбор материала, возможность использования техники «теплый пол» должны пройти проверку муниципалитета. Это необходимо для того, чтобы гарантировать пожарную безопасность конструкции.

Когда перепланировка невозможна

Оформление предстоящей перепланировки возможно не всегда. Так, законодателем утвержден список характеристик, которые не позволяют владельца квартир (частных домов) проводить реконструкции жилых помещений. К таковым относятся:

• расположение ванной комнаты и туалета не может меняться, если будущее месторасположение находится над жилыми комнатами соседей;
• увеличение площади жилых комнат и кухни в ущерб квадратуре санузла;
• самостоятельная смена конструкций подачи воды и газа;
• полный демонтаж некоторых несущих стен;
• перенос отопительных батарей на балкон;
• оформление из нежилых помещений жилых комнат.

Запрещается перепланировка в тех домах, которые признаны ветхими или аварийными (в основном хрущевки). Это связано с тем, что даже самые незначительные конструкционные изменения могут повлиять на возможность дальнейшей эксплуатации здания.

Порядок согласования перепланировки

Когда ожидается перепланировка квартиры, с чего начать оформление, разобраться несложно. Поскольку незаконные действия еще не проведены и доказывать свою правоту во всевозможных инстанциях не нужно, хозяева недвижимости могут в кратчайшие сроки получить все требуемые разрешения. И правильно пройти процедуру самостоятельно не составит никакого труда.

Пошаговый порядок действий:

• сначала должен оформляться новый план (с учетом дизайна помещений);
• обращение в жилкомитет с документами для утверждения перепланировки;
• на основании полученного заявления работники жилищного комитета проводят проверку касательно безопасности и надежности будущей квартиры после реконструкции (заканчивается получением соответствующей резолюции);
• после получения письменного согласия со стороны мосжилинспекции (в каждом регионе действуют свои подразделения) можно начинать строительные работы;
• оформление новых технических документов.

Как узаконить перепланировку квартиры 2018 самостоятельно, если ремонт уже сделан без получения предварительного разрешения государственных и муниципальных компетентных органов:

• обращение в жилищный комитет;
• подача искового заявления в суд, если комитет отказал в выдаче разрешения.

Детальное описание этапов

Оформлять нужные документы в 2018 году можно самостоятельно или с привлечением юриста, который выполнит все действия самостоятельно. В целом узаконение – простая процедура, которую можно провести без посторонней помощи, если принимать во внимание ниже представленные рекомендации и правила.

Сбор документов для обращения

На рассмотрение обращения работникам БТИ отводится 45 суток. Подсчет этого периода начинается со дня получения собственноручного заявления владельца квартиры и полного пакета сопутствующих документов. При отсутствии необходимых бумаг заявление отдается на доработку. Чтобы избежать затягивания сроков, предстоит заблаговременно подготовить все необходимые бумаги.

Узаконивать перепланировку можно после предоставления таких бумаг:

• личное заявление с просьбой внести правки в документацию;
• Договор, которым квартира была получена в собственность (дарение, купля-продажа);
• проект (незарегистрированные планы в учет не принимаются);
• технические документы на объект.

Проверка выполненных работ

Второй шаг в процедуре, как узаконить перепланировку своей квартиры в 2018 году, — пригласить специалистов жилищной инспекции для сверки проведенных работ с утвержденным проектом. Правила осуществления проверки:

• инспекция проводится неожиданно без заблаговременного предупреждения владельцев о предстоящем событии (это связано с попытками предотвратить временные перестановки, например, возврат газовой плиты на ее законное место);
• проводится подсчет площади помещений отдельной по каждой комнате, а также их расположение и форма;
• проверка материалов основных конструкций, если это необходимо в текущих условиях (без вреда для косметического ремонта).

Мнение эксперта

Беляев Евгений Александрович

Юрист широкого профиля. Специализируется на жилищных вопросах, ипотеке и загородной недвижимости.

Задать вопрос юристу

По истечении десяти дней с момента завершения инспекции собственник квартиры получает уведомительное письмо, в котором значится дата прибытия в подразделение для получения разрешительных бумаг. На их основании осуществляется оформление других технических документов.

Внесение изменений в регистрационную запись

Росреестр – государственный орган, уполномоченный проводить регистрацию и снятие с учета объектов недвижимости. В этот же орган предстоит обращаться, если нужно подготовить новые технические документы на объект. Владелец должен регистрировать квартиру с изменениями самостоятельно путем подачи полного пакета необходимых документов. В частности, потребуются:

• личный паспорт с копией;
• кадастровый паспорт;
• разрешение БТИ;
• правоустанавливающие документы;
• собственноручное заявление.

Через 10 суток владельцу выдается выписка из ЕГРН, в которой отображаются новые сведения о недвижимости.

Направить бумаги в Росреестр можно в один из следующих способов:

• лично в локальное подразделение;
• через МФЦ, расположенный по месту прописки собственника жилья;
• онлайн на сайте Госуслуги;
• с привлечением представителя, действующего по нотариальной доверенности.

Перепланировка по суду

Не всегда жилищный комитет охотно предоставляет разрешения в отношении квартир, которые были реконструированы самовольно. Поэтому собственникам приходится обращаться к альтернативному варианту, как узаконить перепланировку в квартире, если она уже давно сделана. Для этого предусмотрена судебная процедура.

Прежде чем направлять Исковое заявление предстоит помнить, что у таких ходатайств есть свой срок исковой давности. Так, пожаловаться на незаконное решение компетентных органов можно только на протяжении трех месяцев с момента получения отказа.

И в качестве доказательств обязательно предстоит подать отказное письмо. Но нужно помнить, что судья не всегда удовлетворяет такие иски, поэтому нужно тщательно подготовить доказательную базу для защиты своих интересов.

Как было отмечено выше, порой даже незначительные изменения требуют согласия со стороны муниципальных и государственных органов власти. И такая процедура предусмотрена не зря. Со своей стороны государство желает сделать каждое жилье (частный или многоквартирный дом) максимально безопасным. Поэтому тщательно проверяется расположение коммуникаций ЖКХ и использование качественных строительных материалов.

Если после проведения реконструкции жилинспекция отказывается давать свое разрешение, ссылаясь на пожароопасность использованных строительных материалов, то предстоит дополнительно готовить жалобу в Роспотребнадзор на некачественную деятельность строительной фирмы, проводившей ремонт.