Как правильно составить договор купли продажи квартиры между физическими лицами?

Договор купли продажи-квартиры – двустороннее соглашение, один из участников которого за установленное денежное вознаграждение передает права собственности на Недвижимость второму. Это юридическая сделка, которая влечет юридические последствия, в том числе утрату прав собственности на недвижимый объект.

Отмена действия договора и возврат квартиры или дома сделать на практике непросто, поэтому к процессу оформления соглашения нужно подойти максимально внимательно. Лучше, привлечь к сделке квалифицированного юриста, помогающего избежать аферистов, нечестных продавцов и мнимых покупателей.

Процесс покупки квартиры

В 2018 году граждане, желающие приобрести (продать) жилье должны руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. В ГК РФ зафиксированы основные требования к таким сделкам, а также к содержанию типового договора купли продажи квартиры. Но, кроме основных рекомендаций лучше использовать образец договора купли продажи квартиры, что позволит избежать возможных юридических ошибок.

Порядок заключения договора о покупке (продаже) недвижимого имущества будет выглядеть следующим образом:

• поиск желаемого объекта (лучше избегать тех объявлений, условия которых через чур привлекательные – слишком низкая стоимость для представленного объекта, поскольку высока вероятность попасться на удочку аферистов);
• личная встреча с собственником, который решил продавать объект;
• ознакомление с жилым помещением (можно самостоятельно пригласить специалистов, которые осмотрят основные коммуникации ЖКХ, а также качество самой постройки);
• предварительное согласование условий;
• оформление предварительного соглашения (это не обязательный шаг, но участники, которые планируют оплатить цену дома чуть позже, могут закрепить свои договоренности письменно, например, при приобретении жилья на средства материнского капитала, по ипотеке или же на стадии строительства в рамках договора долевого участия);
• сбор и подготовка документов участниками;
• непосредственная купля с подписанием соглашения и передачей денег;
• обращение участников в Росреестр для регистрации прав собственности на объект;
• получение ключей и возможность полноценного использования недвижимости.

Перед тем как составить договор купли продажи квартиры самостоятельно или с привлечением юриста, необходимо выполнить следующие действия:

• сверка сведений о техническом состоянии объекта с условиями, отображенными в теле договора (проект, адрес расположения, площадь);
• подтверждение у продавца прав на совершение сделок и полноценное распоряжение собственностью;
• отсутствие обременений;
• установление перечня лиц, которые прописаны в квартире или доме (нужно для того, чтобы подтвердить отсутствие несовершеннолетних или недееспособных граждан, выписать из жилья которых не получится).

Мнение эксперта

Выходцева Оксана Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Задать вопрос юристу

Заключать соглашение можно только после подтверждения каждого оговоренного пункта договора. Это небольшое правило позволит избежать возможных юридических ошибок.

Типовой договор купли продажи квартиры

Составление договора купли продажи квартиры (ДКП) в 2018 году может происходить в один из следующих способов:

• участники самостоятельно формируют содержание соглашения и фиксируют его условия (делается это бесплатно и не требует участия третьих лиц);
• оформление документа с привлечением нотариуса (участие юриста может быть обязательным, в зависимости от особенностей ситуации или же, участники сделки могут инициировать нотариальное утверждение договора самостоятельно с целью защиты своих имущественных интересов в будущем).

Использование услуг нотариуса требует дополнительных финансовых затрат, но Юрист поможет участникам, исполняя следующие функции:

• проверка объекта на соответствие отображенным характеристикам;
• подтверждение отсутствия обременений или установление таковых;
• проверка, правильно ли составлен основной договор;
• подтверждение дееспособности участников и наличия юридических оснований для участия в сделке;
• направление соглашения в Росреестр для регистрации прав собственности на объект за новым владельцем.

Пример договора купли продажи квартиры будет отличаться, если покупателем оформлен ипотечный Кредит. Так, приобретение собственности за деньги с банковского займа может происходить следующим образом:

• подписание договора между покупателем и продавцом с последующей передачей объекта под Залог кредитору;
• оформление контракта с одновременным участием трех сторон – владельца жилья, покупателя, а также банка, предоставляющего деньги для покупки.

Что должен содержать типовой договор купли продажи квартиры

Образец договора купли продажи квартиры между физическими лицами 2018 года должен содержать ряд обязательных блоков информации, а их содержание зависит от особенностей осуществления сделки. Так, сторонам предстоит добавить в контракт такие сведения:

1. Информация об участниках.  Должны указываться ФИО, дата и место рождения, адрес прописки, серия и номер Российского паспорта, а также дата его выдачи. Это те данные, которые помогут идентифицировать участников договора.
2. Сведения о предмете контракта (объекте недвижимости), которые должны включать точный адрес расположения, описание технических характеристик и состояния постройки. И также указывается, что в собственность переходит земельный участок с расположенными на нем объектами.
3. Стоимость контракта. Чтобы защитить свои права покупатель должен указать, что цена является окончательной и не может быть исправлена на стадии приобретения или после оформления прав собственности на объект.
4. Срок, когда договор будет вступать в силу и участники смогут зарегистрировать права собственности на объект.
5. Меры ответственности сторон за нарушение условий сделки.

Это существенные (типовые) блоки информации, которые должны присутствовать в содержании контракта, но дополнительно нужно отобразить сведения, важные для конкретной сделки.

Образец договора купли продажи квартиры можно скачать здесь

Какие требуются документы для договора

Составить договор купли продажи дома или квартиры на практике оказывается несложно, но проблемы могут возникнуть на стадии подготовки полного пакета документов. Законодательством предусмотрен перечень бумаг, которые должен подать Продавец собственности, а также список документов, необходимый к подаче покупателем.

Так, правильное оформление договора требует подготовки следующего списка обязательных бумаг:

• паспорта участников;
• документ, подтверждающий семейное положение каждой стороны;
• при официальном оформлении брака требуется нотариальное согласие супруга на участие в сделке (независимо от того, нужно продать или купить объект);
• договор, на основании которого продавец получил право владения объектом (приобретение, Наследство, дарение);
• выписка из ЕГРН, где значатся сведения о владельце недвижимости;
• для подтверждения вменяемости участников можно дополнительно подать справку доктора нарколога и психиатра об отсутствии расстройств;
• выписка из БТИ, где значатся технические характеристики объекта;
• заключение оценщика с отображением актуальной стоимости недвижимости.

Участники могут самостоятельно осуществлять все действия или же привлечь третьих лиц, исполняющих функции в рамках нотариальной доверенности, это могут быть родственники или посторонние граждане, наделенные полномочиями подписания контракта и переоформлением прав собственности на объект.

Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок

Есть несколько нюансов при осуществлении сделки, когда в доме прописан ребенок возрастом до 18 лет, а именно:

1. Пребывание на квартирном учете несовершеннолетнего, который не имеет прав собственности на объект, означает, что новый покупатель не сможет самостоятельно в принудительном (судебном) порядке выписать детей из квартиры. Снятие с учета допускается, когда оба родителя детей добровольно осуществляют перепрописку или дают свое письменное согласие на выписку ребенка.
2. Если объект полностью или частично принадлежит несовершеннолетним членам семьи (полученный по наследству или как подарок, а также приобретенный в рассрочку на средства материнского капитала), то осуществить отчуждение прав собственности получится только после получения письменного разрешения на сделку у органов опеки и попечительства.

Как правило, оформлять контракт участники начинают только после устранения всех обязательств, но лучше не рисковать и не подписывать договор, пока все нюансы не будут улажены.

Обязательные пункты оформления договора купли продажи квартиры

Проект договора купли продажи квартиры можно оформить по образцу, что гарантирует учет всех обязательных разделов информации. И лучше, если Гражданин использует несколько примеров. Так, обязательно заполнение следующих разделов данных:

• персональные сведения участников;
• информация об объекте;
• заявленная цена недвижимости;
• все виды обременений;
• условия вступления соглашения в силу;
• ответственность участников.

Статьями Гражданского кодекса зафиксировано, что стандартная форма договора должна быть письменной без нотариального удовлетворения. Устные сделки между двумя сторонами оформляться не могут.

Заполнять цену нужно только в российских рублях. Если стороны решили указать стоимость в другой валюте, то обязательно отобразить фиксированный курс обмена. А также нужно указать, был ли Задаток.

Дополнительные пункты могут включать в себя

Контракт должен составляться и подписываться на тех условиях, которые полностью удовлетворяют две стороны. Поэтому участники могут добавить в текст соглашения и другие существенные нюансы. К таковым относятся:

• граничный срок, когда покупатель обязан платить за объект;
• условия регистрации прав собственности в ЕГРН;
• порядок передачи денег (банковский счет, наличными, по ипотеке, в долг).

Мнение эксперта

Беляев Евгений Александрович

Юрист широкого профиля. Специализируется на жилищных вопросах, ипотеке и загородной недвижимости.

Задать вопрос юристу

Договор купли продажи квартиры (от 2018 года) должен содержать дополнительную информацию о том, что нет других граждан, претендующих на проданную квартиру

Процесс передачи собственности

Совершить переход имущественных прав без наличия дополнительного документа нельзя. В частности, сторонам потребуется подготовить передаточный акт, в котором пошагово расписан алгоритм перехода прав собственности, а также все характеристики недвижимости на момент переоформления имущественных прав.

Такой акт (аналогичный документ) также нужно зарегистрировать в Росреестре. И сделать это можно лично, онлайн через портал Госуслуги, в МФЦ. Покупатель и продавец самостоятельно выбирают максимально удобный для них способ.

Жилищным кодексом также предусмотрены некоторые особенности получения имущественных прав на недвижимость. Так, если только начал строиться дом в новостройке, то потенциальный покупатель подписывает соглашение с самим застройщиком.

Это договор долевого участия, на основании которого и происходит переоформление квартиры. И, независимо от характера сделки нельзя забывать о земельном участке, который передается покупателю вместе с правами на жилье.