Как правильно составить договор аренды квартиры между физическими лицами?

Договор аренды квартиры – двустороннее соглашения, в котором фиксируются условия временного пользования квадратными метрами одним физическим лицом взамен регулярных денежных платежей, переводимых второму физическому лицу – собственнику недвижимости.

Правильное оформление контракта и основные требования к участникам правоотношений и жилью зафиксированы статьями Гражданского Кодекса (ст. 671-688 Главы 35 ГК РФ) и Жилищного кодекса Российской Федерации (ст.30 и ст.100 Главы 10 Раздела 4 ЖК РФ).

Введение

В 2018 году аренда недвижимой собственности может происходить по нескольким направлениям. Исходя из оснований возникновения таких правоотношений, а также из особенностей конкретной ситуации выделяют несколько видов найма имущества. К ним относятся:

1. В зависимости от категории помещения, это может быть снятие жилого объекта или нежилой собственности. От вида собственности, а также ее целевого использования будет во многом зависеть спрос на конкретные объекты собственности (площадь, расположение, количество комнат).
2. По участникам правоотношений можно выделить договоры коммерческого найма при участии физических и юридических лиц, а также соглашения социальной аренды, где владельцем недвижимости выступает муниципалитет.
3. По длительности правоотношений, сдача может оформляться на разный срок (долгосрочная и краткосрочная аренда): год, месяц, сутки.

Договор найма квартиры, как показывает практика, может быть устным и письменным. Устные соглашения имеют место тогда, когда владелец недвижимости осуществляет деятельность нелегально, без отчисления регулярных выплат в налоговую службу. Это сомнительная Процедура, которая чревата возникновением имущественных конфликтов между участниками.

Письменный договор на аренду квартиры является дополнительным механизмом защиты личных интересов и дает участникам возможность предотвратить потенциальные споры. Если арендодатель является собственником, а не действует через риелтора, то сторонам придется самостоятельно готовить текст соглашения.

Документы

Чтобы заключить контракт и квартиросъемщик, и арендодатель должны представить второй стороне полный пакет документов. Квартиранту достаточно принести личный паспорт (оригинал), а также копию документа, который будет храниться у владельца недвижимости.

Мнение эксперта

Выходцева Оксана Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Задать вопрос юристу

Если нанимателей несколько, то необходимо получить паспорт каждого из них. Допускается оформление только одного договора аренды квартиры между несколькими физическими лицами. Например, если жилье снимает семейная пара.

Что касается владельца квартиры, то с его стороны должны быть подготовлены следующие бумаги:

• паспорт (также с копией);
• выписка из ЕГРН, в которой значатся сведения обо всех владельцах недвижимости (при проверке выписки нужно обратить внимание на дату ее изготовления);
• справка из ЖЭК об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• справка из паспортного стол, где значатся все граждане, прописанные в жилье (поскольку они имеют полноценное право на проживание в квартире, то и могут заявить претензии касательно сдачи Недвижимость внаем).

Знакомясь с выпиской из ЕГРН, также предстоит проверить, является ли арендодатель единственным владельцем недвижимости. Если нет, то ему придется дополнительно подготовить один из следующих документов:

• получение письменных разрешений от всех совладельцев на сдачу недвижимости во временное пользование третьим лицам;
• оформление нотариальной доверенности на представительство интересов других совладельцев;
• подписание одного контракта сразу от имени всех собственников жилья.

Все описанные варианты являются правильными и, независимо от того, сколько арендодателей будет прописано в содержании контракта, можно использовать типовой договор коммерческой аренды квартиры.

Срок

Договор аренды квартиры между физическими лицами, образец которого можно загрузить по ссылке, может составляться на разный срок, в зависимости от целевого назначения собственности и пожелания участников. Длительным считается соглашение, которое оформление на период от одного года до пяти лет.

Если в содержании контракта нет сведений о сроке действия контракта, то он считается таковым, что действует пять календарных лет.

Краткосрочный договор

Составление краткосрочных соглашения – очень распространено на территории России и пользуется спросом среди студентов и откомандированных граждан. Все контракты, которые будут заключаться на период до одного года, будут считаться краткосрочными. В эту категорию входит сдача жилья почасово и посуточно.

Отображение в тексте договора срока действия соглашения это не формальность, а юридическая необходимость. От указанной даты зависит время прекращения правоотношений, а также последующие последствия для участников. Кроме того, не будет лишним прописывать в документе условия досрочного прекращения контракта. Это позволит раньше времени избавиться от нехороших жильцов, а также даст квартирантам возможность отыскать недвижимость получше.

Долгосрочный договор

Заполнение долгосрочных контрактов имеет свои последствия для участников. В частности, владелец недвижимости имеет ограниченный перечень оснований, позволяющих арендатору в одностороннем порядке прекратить контракт. Тогда как сам жилец может инициировать выселения до завершения термина аренды.

Когда срок действия договора подходит к завершению, арендатор должен минимум за три календарных месяца уведомить квартиранта о нежелании продлевать правоотношения. В противном случае контракт продлевается автоматически еще на пять лет.

Особое внимание нужно уделить ситуациям, когда собственник недвижимости, в попытках выселить нежелательных съемщиков сообщает, что коммерческая деятельность с его стороны прекращается и арендаторам нужно срочно освободить квартиру.

После такого заявления на протяжении одного календарного года конкретная собственность не может быть сдана во временное пользование третьим лицам. В противном случае незаконно выселенные граждане имеют право обратиться в суд, что повлечет юридическую ответственность для арендодателя.

Образец договора аренды квартиры с актом приема передачи можно скачать здесь

Состояние квартиры и имущества

Договор найма квартиры (образец 2018) между физическими лицами должен содержать подробное описание недвижимости. Это необходимо для исключения потенциальных претензий касательно состояния собственности и ее износа. Кроме того, во время поиска желаемого помещения (через агентство или самостоятельно), будущий квартирант отбирает варианты по импонирующим ему условиям. И чтобы в дальнейшем не возникло конфликта, все недочеты должны отображаться в стандартном Акте передачи недвижимости от собственника к пользователю.

Ремонт и улучшения

Бланки договоров аренды квартиры содержат раздел, в котором значится порядок проведения ремонта и улучшений недвижимости. Согласно Жилищному кодексу, арендодатели обязаны использовать недвижимость по назначению и должны вернуть ее владельцам в том состоянии, в котором она была получена. Но условиями договора могут быть прописаны и другие обстоятельства, касающиеся ремонтных работ. В частности, предстоит принимать во внимание следующие особенности:

1. Косметические ремонтные работы – внесение изменений в оформление жилья без реконструкции основных конструкций, перепланировки и изменения проекта. Сюда относится поклейка обоев, смена полового покрытия или покраска поверхностей. Такие мероприятия могут проводиться собственником недвижимости или арендаторами. Если квартиранту позволено осуществить ремонтные работы, то в договоре аренды сразу должны значиться условия возмещения затрат – уменьшение арендной платы или компенсация потраченной суммы по факту.
2. Под капитальным ремонтом понимаются все виды работ, которые включают перепланировку или замену основных конструкций жилья, замену коммунальных сервисов. Организация и оплата таких мероприятий должна происходить по инициативе собственника, то по обоюдному согласию квартиранты могут выполнить работы сами. Главное, заблаговременно официально заверить условия возмещения убытков (написать в контракте).

Что касается улучшений, то это действия, направленные на покупку сервисов, которые делают проживание в квартире более комфортным и уютным. Например, приобретение тюли, люстр, водонагревательных препаратов. С одной стороны, арендатор может претендовать на возмещение вреда в материальном виде, а с другой – имеет право забрать приобретенные товары, если это не повлечет дополнительных повреждений жилья.

Мнение эксперта

Беляев Евгений Александрович

Юрист широкого профиля. Специализируется на жилищных вопросах, ипотеке и загородной недвижимости.

Задать вопрос юристу

Если улучшения – неотделимые (смесители на кранах, плинтусы, багеты), то единственный выход – передача денег на компенсацию затрат. Если в последнем контракте нет таких условий, то платить хозяин ничего не должен и истребовать с него деньги едва ли получится.

Состояние имущества

Использование образца договора аренды квартиры между физическими лицами от 2018 года позволит отобразить в документе все обязательные условия. В частности, это касается состояния имущества. Согласно общему правилу, участникам обязательно обратить внимание на такие нюансы:

• владелец должен сдавать квартиру только зная, что ею можно полноценно пользоваться (все системы исправные и не требуют ремонта или замены);
• жилье может сдаваться и с выявленными повреждениями, но потенциальный квартирант должен быть уведомлен о недостатках.

Составлять соглашение лучше совместно с Актом передачи недвижимости. Это документ, в котором значится опись выявленных недостатков, а также условия их устранения. Если арендатор соглашается на пользование жильем с указанными дефектами, то в будущем затребовать ремонт, расторгнуть договор в одностороннем порядке по таким причинам не получится.

Арендная плата

Типовой образец соглашения должен содержать раздел с финансовыми вопросами, к ним относятся:

• сумма регулярных выплат;
• периодичность и порядок перевода денежных средств (при личной передаче нужно дополнительно затребовать расписку);
• ответственность за просрочки;
• получение залога (депозита) и порядок его возврата;
• оплата коммунальных платежей;
• условия повышения аренды.

Если в доме работает управляющая компания, то нужно оговорить, кто будет делать ежемесячные отчисления на капитальный ремонт и оплату услуг УК.

Расторжение договора через суд

Участники соглашения могут защищать свои права в судебном порядке, если уладить конфликты лично не получилось. В таком случае заинтересованная сторона готовит Исковое заявление в суд, в котором значатся претензии и законные требования к ответчику.

Можно подготовить Иск самостоятельно (по предусмотренному формату) или же привлечь юридического консультанта, который за дополнительную плату подготовит ходатайство. Так, квартиросъемщик может инициировать прекращение договора в таких случаях:

• владелец недвижимости не предоставляет обещанной мебели или технических средств, что делает пользование квартирой невозможным (например, мебели);
• во время пользования были выявлены существенные недостатки, которых не было заметно при проверке;
• хозяин обещал бесплатно провести капитальный или косметический ремонт, но этого не делает.

Оформлять иск на жильцов собственник недвижимости может при следующих условиях:

• использование жилья не по назначению;
• причинение существенного вреда недвижимости от эксплуатации;
• регулярная просрочка платежей (два и больше раза).

Образец договора аренды квартиры между физическими лицами 2018 года можно скачать и заполнить самостоятельно, или привлечь специалиста в данном вопросе, дабы обезопасить права сторон. В целом такие договоры достаточно простые и их не нужно регистрировать у нотариуса или в Росреестре. Участники могут самостоятельно оформить нотариальное заверение, но только для личной юридической защиты имущественных прав.