Как правильно и быстро сдать квартиру в аренду физическому лицу?

Наличие дополнительной квартиры нередко является серьезным пунктом расхода для собственника. Квартплата за объект может значительно ухудшать материальное состояние владельца. В таких ситуациях собственник зачастую желает сдать Жилое помещение в наем. Однако не все граждане представляют, как это делается. Сдача квартиры в аренду – порядок действий для арендодателя.

Кто может сдавать

Правом сдачи квартиры в наем наделяются следующие лица:

• собственник;
• его представитель;
• арендатор;
• наниматель по договору социального найма.

Однако, все перечисленные лица должны получить согласие владельца.

При передаче в аренду неприватизированной квартиры, собственником помещения является государственные или муниципальные органы. Наниматель может получить согласие на сдачу квартиры или ее части в наем. Если помещение сдается через представителя, собственник должен оформить нотариальную Доверенность. Документ подтвердит полномочия гражданина на совершение сделок с квартирой.

Если собственников помещения несколько, то они могут представлять свои интересы самостоятельно или передать все полномочия одному из них или постороннему гражданину. В любом случае требуется оформление доверенности, заверенной нотариально. В случае, когда одним из собственников является несовершеннолетний ребенок, то дополнительно потребуется согласие районного отдела опеки на передачу в наем его имущества.

Правило действует как на подопечных детей, так и на кровных. Кроме того, арендодатель должен получить согласие всех граждан, которые зарегистрированы в жилом помещении. В отношении несовершеннолетних потребуется разрешение районного отдела опеки. 

Мнение эксперта

Миронова Анна Алексеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на жилищных вопросах, договорах ДДУ, судах с застройщиками и семейном праве

Задать вопрос юристу

Наличие согласия потребуются для контрактов, заключенных на срок от 12 месяцев и более. В этом случае документ подлежит государственной регистрации. Росреестр откажет в постановке договора на учет при отсутствии согласия.

Кому сдать квартиру

Сдача в аренду жилого помещения физическим лицом оформляется по договору найма. Зачастую арендодатель не желает заключать контракт, так как потребуется оплата подоходного налога. Он составляет 13% от суммы контракта. Экономия на налоге и государственной регистрации документа может отрицательно отразится на арендодателе. В случае выявления факта, будет начислена сумма налога и Штраф.

Желание избежать дополнительных выплат толкает арендодателей на поиск арендаторов в социальных сетях и через объявления. Такой вариант является рискованным. Лицо теряет возможность обращения в полицию при разрушении квартиры, и в суд за взысканием невыплаченной арендной платы.

Рассмотрим, как быстро сдать квартиру в аренду. Целесообразно осуществлять поиск клиентов через:

• агентство недвижимости;
• через знакомых.

Поиск клиентов через агентство недвижимости является популярным вариантом. Агент не берет комиссию с арендодателя. Сумма полностью выплачивается арендатором. Кроме того, риелтор заполнит официальный Договор, который можно будет предъявить в суд, в случае отказа жильца от уплаты арендной платы.

Как передавать квартиру

Рассмотрим, как сдать квартиру в аренду правильно. Особое внимание нужно уделить моменту передачи жилого помещения. После заключения договора требуется:

• лично посетить квартиру с арендатором;
• передать ключи от квартиры, подъезда, почтового ящика;
• оговорить порядок использования помещений;
• составить акт приема-передачи;
• описать имущество, которое находится в квартиру;
• сфотографировать обстановку при жильце;
• сфотографировать паспорт или другой личный документ;
• переписать показания счетчиков;
• оговорить возможность плановых и внеплановых проверок.

Если собственник имеет хорошие отношения с соседями, то необходимо сообщить об этом квартиранту. Информация будет иметь дополнительное дисциплинирующее действие.

Как оформить аренду юридически

Рассмотрим, как правильно сдать квартиру в аренду без посредников. При отсутствии посредника потребуется все оформить самостоятельно.

Порядок действий:

1. Посмотреть паспорт гражданина. Необходимо уделить внимание графам «Дети», «Семейное положение». Арендатор может скрывать наличие маленьких детей.
2. Составить договор. Целесообразно оформить контракт даже при передаче квартиры в наем близким родственникам и друзьям. В случае нарушения условий вопрос можно урегулировать исключительно при наличии договора.
3. Составить акт приема-передачи. Дополнительно сделать фото всех предметов бытовой техники и мебели.

Как правильно составить договор найма

Рассмотрим, как официально сдать квартиру в аренду. Для этого необходимо составить контракт. Документ должен включать следующую информацию:

• место и дата составления;
• подробная информация о нанимателе и наймодателе (Ф.И.О., место регистрации, паспортные данные);
• информация о квартире (адрес, месторасположение, этажность дома, на каком этаже расположена квартира, площадь);
• информация о правоустанавливающей документации, включая реквизиты;
• данные об арендной плате и оплате коммунальных платежей;
• порядок перечисления средств (наличные, перевод);
• периодичность выплат (ежемесячно, еженедельно, ежеквартально);
• обязанность сторон по проведению текущего и капитального ремонта;
• срок аренды;
• перечень жильцов;
• права и обязанности сторон;
• возможность использования для предпринимательской деятельности;
• ответственность за нарушение условий;
• реквизиты сторон и подписи.

Образец договора найма квартиры можно скачать здесь

На какой срок заключить договор

Рассмотрим, как сдать квартиру в аренду. При оформлении контракта сторонам необходимо оговорить срок его действия. Максимальный срок, установленный законом, составляет 5 лет.

Однако такой договор подлежит государственной регистрации. Целесообразно заключать контракт на срок не более 11 месяцев.

Переоформить контракт несложно, а расторгнуть в одностороннем порядке без дополнительных санкций, проблематично. По общему правилу, жильцы наделяются правом проживания в квартире, в течение 1 месяца после предупреждения о расторжении контракта. Поэтому быстро освободить жилье не получится.

Нужно ли регистрировать договор найма

Сдача жилья оформляется в виде договора. Он подлежит государственной регистрации в Росреестре, если срок действия контракта составляет 12 месяцев и более.

В большинстве случаев арендодатель пытается избежать регистрации, чтобы сэкономить время и деньги. При подаче документов Гражданин должен оплатить госпошлину. В 2018 году она составит 2 000 р.

Если договор составлен на срок более 1 года, арендодатель обязан его зарегистрировать в течение 1 месяца. В противном случае на него налагается штраф в размере 5 000 р.

Преимущества и особенности сдачи квартиры на срок менее 1 года

Рассмотрев, как правильно сдать квартиру в наем физическому лицу, можно сделать вывод, что срок действия договора не должен превышать 11 месяцев. Основные плюсы такого контракта:

• документ не подлежит обязательной регистрации;
• экономия на госпошлине;
• экономия времени;
• нанимателю не предоставляется отсрочка для устранения нарушений.

Вариант краткосрочного договора является популярным среди арендодателей, которые уклоняются от выплаты налогов. Однако не нужно злоупотреблять такой возможностью.

Порядок регистрации договора в Росреестре

Сдача квартир регистрируется в Росреестре. Порядок действий следующий:

• подготовка документов;
• составление заявления;
• оплата пошлины;
• подача документов в Росреестр или через МФЦ.

Альтернативным вариантом является обращение через портал Госуслуги. Оплата пошлины через сайт обойдется дешевле на 30%.

Перечень  необходимой документации:

• гражданские паспорта сторон;
• договор найма (3 экземпляра);
• квитанция об оплате пошлины;
• правоустанавливающие документы;
• выписка из домовой книги;
• согласия других лиц, зарегистрированных в квартире.

Срок регистрации составляет 5 дней. В случае обращения через МФЦ он увеличивается на 1-2 дня.

Плата за съемное жилье

Существенным условием контракта является сумма, периодичность и порядок перечисления арендной платы. Дополнительно договор должен включать данные о коммунальных платежах. В большинстве случае обязанность по оплате отопления, общедомовых нужд и капитального ремонта возлагается на арендодателя, а свет, связь, интернет, водоотведение, газ оплачивает арендатор.

Стороны имеют право предусмотреть другие варианты оплаты.

Для защиты имущества, арендодатель может предусмотреть обязанность внесения залогового платежа. Таким образом, собственник защитит себя от неожиданного отъезда квартирантов.

Платить ли Налог с дохода от сдачи квартиры

Большинство арендодателей желают избежать обязанности по оплате налога. Хотя целесообразно оплачивать сумму, условленную законодательном.

Если контракт составлен на срок более 1 года, данные передаются в налоговый орган через Росреестр.

Информация о краткосрочном договоре может попасть в налоговый орган другими способами. Закон предусматривает возможность получения компенсации арендной платы для широкого круга граждан, среди них:

• госслужащие;
• военнослужащие;
• лица из числа детей-сирот;
• переселенцы.

Если жильцы подают контракт на возмещение арендной платы, информация будет передана в налоговый орган. При отказе собственника выплачивать налог, ему грозят начисления пени и штрафов в размере до 40% от суммы полученных платежей плюс налог в размере 13%.

Передача жилого помещения в наем является способом получения регулярного дохода, поэтому облагается налогами. Закон предусматривает обязанность собственника зарегистрировать договор, заключенный на срок более года, в Росреестре. Если гражданин решил передать квартиру в аренду целесообразно подробно изучить законодательство, чтобы избежать наказаний и штрафных санкций.