Что такое ЖСК и какие есть плюсы и минусы покупки квартиры таким способом

ЖСК – форма организации населения, цель которой совместное строительство жилья. Что такое ЖСК оговорено во многих нормативно-правовых актах. Так, данная аббревиатура используется для обозначения жилищно строительных кооперативов. Кооператив – общественная и добровольная организация граждан, желающих приобрести жилье в постоянное пользование.

Учитывая отсутствие больших денежных средств и нежелание оформлять ипотечное кредитование, люди вкладывают финансы в единое строительство многоквартирного дома с целью дальнейшего распределения квартир между дольщиками.

ЖСК: что это такое?

Жилищно строительные кооперативы ведут свою деятельность на основании следующих нормативно-правовых документов:

• ЖК (жилищный Кодекс) – статья 116 (фиксирует основные принципы, руководствуясь которыми действуют ЖСК);
• ФЗ РФ № 214 обозначает право граждан принимать участие долевом строительстве (это касается осуществления деятельности через кооперативы или же напрямую через застройщиков).

Участниками жилищно строительного кооператива по законодательству выступают как отдельные физические лица, так и организации.

Строительные кооперативы действуют с учетом следующих принципов:

• используется не только для создания нового жилья, но также для осуществления дальнейшего управления им;
• Некоммерческая организация, которая имеет целью не получение дохода, а приобретение готового объекта (по сути, это покупка недвижимости с предварительными финансовыми вложениями).

Отличие ЖСК от ЖК

Законодательством предусмотрено два вида жилищных кооперативов, к ним относятся:

• коммерческие, то есть деятельность  которых, направлена на получение общей прибыли;
• некоммерческие, направленные на приобретение единой выгоды.

ЖСК относится ко второй категории организаций.

Закон определяет, что жилищно строительные организации и ЖК имеют ряд общих признаков, к ним относятся:

• оба объединения являются добровольными;
• в состав могут входить физические и юридические лица;
• цель – управление жилыми домами;
• отсутствие коммерческих оснований, то есть нежелание получать доход.

Мнение эксперта

Выходцева Оксана Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Задать вопрос юристу

Единственное отличие – жилищно и жилищно-строительные кооперативы исполняют различные функции. ЖСК организовывается для проведения строительных работ, капитального ремонта, реорганизации недвижимости, а ЖК просто приобретает готовое жилье и дальше его обслуживает.

Правовой статус

Закон о ЖСК говорит о том, что такие организации являются законными. Они проходят процедуру реестра и приравниваются к юридическим лицам. Поэтому ЖСК должны иметь полный пакет сопутствующих документов, к ним относятся:

• утвержденный состав комиссии собственников (указываются сведения всех владельцев, которые желают вложить деньги в будущее строительство);
• официальное разрешение муниципалитета на использование земельного участка под застройку;
• оформление разрешения строить дом на обозначенном земельном наделе;
• проектная документация будущего дома (подробное описание с указанием, кто из дольщиков получит какую квартиру после окончания работ);
• примерная дата завершения строительства и передачи здания в эксплуатацию.

Указанные бумаги оформляются в одном экземпляре для всего кооператива, но такие бумаги хранятся у председателя и предоставляются контролирующим органам во время проверки. Также, каждый участник организации должен иметь право ознакомиться со следующим пакетом бумаг:

• финансовые бумаги;
• персональный экземпляр документа на земельный надел;
• регулярные отчеты официальных голосований;
• ведомости персональных собраний дольщиков;
• оформление выводов ревизора.

Структура

Реестр всех членов ЖСК формируется исходя из структуры кооператива. В частности, в состав организации входят следующие категории:

1. Совместное собрание дольщиков. Это означает, что в список включаются все участники, независимо от количества вложенных денежных средств. Согласно действующим законам решения в ЖСК принимаются только после присутствия на собрании больше половины всех участвующих собственников. Если присутствует меньше лиц, то решение не утверждается, а повторно созывается собрание участников.
2. Конференция. Такая форма организации целесообразна, если в состав ЖСК входит больше 50 человек.
3. Правление кооператива. Это выбранные члены, которые уполномочены представлять интересы граждан. Эти участники обращаются в муниципалитеты и другие ведомственные организации для получения разрешений и проведения строительных работ.
4. Ревизионная комиссия – контролирует соблюдение расхода денежных средств, систематизирует платежные документы и следит за экономической стороной работы организации.
5. Ревизор – главный контролер, который контролирует деятельность комиссии.

В зависимости от количества участников, а также от особенностей работы, члены организации могут формировать и другие структурные единицы, но без их регистрации в реестре. Такие формы коллективного объединения отображаются в Уставе.

Создание

Законом предусмотрен единый алгоритм действий, направленный на формирование кооператива. Так, принятие членов в состав организации происходит в следующем порядке:

• учредители кооператива оформляют организацию;
• после регистрации органа в муниципалитете можно приступать к практической деятельности;
• на протяжении 30 суток с момента формирования организация каждый желающий имеет право заявить свою инициативу на участие в долевом строительстве (для этого юридическое или физическое лицо, достигшее возраста 16 лет, готовит собственноручное заявление к компетентным органам);
• на протяжении месяца с момента получения обращения организация принимает решение касательно целесообразности участия лица в жилищном строительстве;
• утверждение возможности вступить в состав организации;
• внесение обозначенной суммы денежных средств на единый банковский  счет для осуществления дальнейшей деятельности.

Мнение эксперта

Исаев Андрей Александрович

Юрист широкого профиля. Специализируется на земельном праве, гражданском, семейном и уголовном праве

Задать вопрос юристу

Законом установлены ограничения по количеству участников ЖСК. В составе кооператива не может быть меньше пяти человек, но также количество членов не может превышать число будущих жилых помещений.

Регистрация

Правовыми инструкциями утверждены основные положения строительства квартир. В частности, в статьях Федерального Закона № 129 зафиксированы основные требования к регистрации кооперативов. В частности, предстоит пройти следующую процедуру:

• подача собственноручного заявления  в реестр;
• на протяжении трех рабочих дней принимается окончательное решение касательно возможности создания организации.

При этом участникам предстоит подготовить следующий пакет документов:

1. Заявление. Существует единая форма таких ходатайств, соблюдение которой обязательно. Если не удалось подготовить обращение дома, граждане могут получить бланк ходатайства в реестре.
2. Протокол заседания организации. Это универсальная ведомость, которая содержит информацию о том, что участники потенциального кооператива собрались и утвердили решение создать ЖСК. В ведомости указывается перечень членов и их подписи.
3. Устав – правила работы организации. Документ должен содержать правила деятельности, способы привлечения в состав других участников, возможные нарушения и санкции к нарушителям.
4. Чек об оплате государственной пошлины.

Только после того, как сведения о новой организации будут внесены в реестр, получится начать процесс оформления земли и приобретения разрешений на проведение строительных мероприятий.

Ликвидация

В юридическом словаре обозначено, что под ликвидацией принято понимать полное аннулирование деятельности организации, и ее исключение из единого реестра. На практике существует два возможных алгоритма проведения таких мероприятий:

• добровольное (участники организовывают очередное собрание, на повестку которого выносят вопрос о прекращении деятельности);
• принудительное (решение принимают контролирующие организации исходя из выявленных нарушений).

На практике самыми частыми причинами ликвидации организаций выступают:

• нарушена Процедура регистрации, а потому вся процедура признана недействительной;
• деятельность кооператива осуществляется без соответствующего разрешения компетентных органов;
• работа ЖСК нарушает требования актуального законодательства;
• принятие судом соответствующего обвинительного решения в отношении рассмотренного иска одного из участников кооператива.

Ликвидация сопровождается прекращением деятельности ЖСК, а также полным возвратом денежных средств участникам. Если строительные работы уже начаты, то решить финансовые вопросы будет гораздо сложнее. Возврат денег происходит в зависимости от вложенных средств и части использованных денег.

Преимущества и недостатки покупки квартиры через ЖСК

Деятельность ЖСК происходит в соответствии с положительными и негативными аспектами работы. Так, к плюсам организации относятся:

• возможность внесения денежных средств постепенно, в рассрочку (это выгодный способ приобретения недвижимости);
• право приобретения собственности по меньшей стоимости, нежели обозначено средними рыночными показателями;
• возможность участников самостоятельно выбрать желаемого застройщика, а также сменить строительную компанию при банкротстве или нарушении правил деятельности текущей фирмы;
• возможность получения прав собственности на Недвижимость сразу же после завершения строительных работ;
• формирование дальнейшего ТСЖ, созданного для управления организации.

Это главные преимущества кооператива. Кроме того, существуют и недостатки у такого решения, к ним относятся:

• риск воспользоваться услугами нечестных на руку организаций;
• количество квартир не может быть больше, нежели число участников фирмы (это связано с тем, что кооператив не может реализовывать недвижимость и вести коммерческую деятельность).

Таким образом, после реализации строительных работ и сдачи здания в эксплуатацию, дольщики смогут получить квартиры той площади, которая была оговорена в договоре. Дополнительно учитывается расположение собственности и проектные характеристики собственности.