Что такое кондоминиум: история появления этой недвижимости в СССР и России

Жилищным и Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено несколько форм собственности недвижимыми объектами. Это может быть личное имущество (всецело находится во владении одного человека), совместная собственность (права владения принадлежат нескольким гражданам полностью без выделения конкретных частей), а также долевая (разные части материальных благ находятся в хозяйствовании разных лиц).

Кроме того, в юридической практике существует понятие Кондоминиум. Это смешанный вид, который распространяется только на многоквартирные жилые объекты.

Общее определение

В законодательстве закреплено понятие кондоминиума. Определение содержит следующее пояснение – это смешанная форма владения недвижимостью. Составляющие признаки понятия:

• распространяется на многоэтажные дома, а также жилые комплексы;
• подразумевает, что часть объектов принадлежат отдельным семьям на правах личной собственности, а другие находятся в общем владении всех жильцов;
• задач кондоминиума – гарантировать каждому жильцу право свободного пользования объектом недвижимости и его территорией;
• распространяется понятие на квартиры, подъезды, лифты, этажи, придомовые земельные участки, парки и детские площадки, гаражи и придомовые нежилые постройки.

На территории каждого комплекса или же в рамках одного многоэтажного дома действует жилищная комиссия, состоящая из жильцов конкретного района. Задача комиссии гарантировать каждой семье защиту имущественных прав, а также осуществлять контроль за постройкой и близь лежащей территорией. Все вопросы решаются на общих собраниях путем голосования.

Мнение эксперта

Выходцева Оксана Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Задать вопрос юристу

Кондоминиум гарантирует, что семьи, проживающие в здании, смогут свободно пользоваться всеми благами и посторонние лица не смогут ограничить их в этих правах.

Историческая справка

В Российском праве это термин существует уже давно, поскольку в другой способ защитить права собственников квартир невозможно. И чтобы избежать конфликтов и споров, общие территории документально за каждой семьей не закрепляются, но априори известно, что жильцы могут свободно передвигаться по территории, гарантируя, в свою очередь, сохранность сооружения и придомовых участков.

В исторической практике кондоминиум также существовать и это стало важной ступенью в развитии имущественного права. Самые яркие примеры из истории:

1. Римская Империя. По праву законодательство этого государства можно считать одним из самых развитых в свое время. И на территории страны был принят Закон, который определял право личной собственности на квартиры в одном доме для разных семей, то есть за каждым гражданином закреплялся свой жилой участок с возможностью свободного пользования общими территориями.
2. Великобритания стала одной из первых стран, где начали организовываться собрания владельцев квартир для решения общих вопросов по содержанию жилого строения. Впервые такое заседание проводилось в 19 веке.
3. Англия также стала первой страной, которой был узаконен механизм долевого участия, то есть строительство многоквартирных домов происходило с привлечением денежных средств дольщиков. Ближе к концу 19 века по всей стране велось активное строительство в Кредит, за личный капитал дольщиков, а также с привлечением инвесторских компаний.

Существовал кондоминиум в СССР. Особо остро необходимость воплощения в жизнь такого правового механизма возникла при появлении коммунальных квартир и общежитий. По сути, в таких домах только жилые комнаты были личными (а то и полученными на правах аренды), а хозяйственные помещения, кухня и ванные комнаты были совместными.

Во избежание имущественных скандалов и споров между соседями было закреплено единое право пользования квадратными метрами без получения их в личную собственность. 

Преимущества и недостатки кондоминиумов

Разобравшись, кондоминиум что это такое, нужно уделить особое внимание недостаткам и преимуществам такой формы хозяйствования. Так, к отрицательным сторонам относятся следующие:

• первоочередное оформление недвижимости, то есть его сдача в эксплуатацию после завершения строительства, требует значительных денежных вложений (также процесс регистрации объекта занимает до нескольких месяцев, что связано с необходимостью проверки отдельно жилых помещения, а отдельно — совместных);
• гражданам – собственникам недвижимости – также придется столкнуться с дополнительными денежными тратами, необходимыми для благоустройства, ремонта и содержания совместных территорий (если речь идет о простом текущем ремонте, то эти цифры незначительны, а при необходимости проведения капитального ремонта суммы затрат могут быть незавидными).

На фоне этих недостатков можно выделить обширный список достоинств, к основным из них относятся:

• отсутствие препятствий при пользовании совместными территориями (детские площадки для малышей, прогулочные дорожки в парках, лавочки и подъездов, стоянки, лифты и этажи, общие балконы);
• личный контроль каждого владельца за расходом денежных средств, поскольку решение обо всех затратах принимается совместно путем голосования (о проведении любых работ жильцы уведомляются лично);
• совместная ответственность всех собственников, а также общая обязанность соблюдать здание в порядке и чистоте;
• отсутствие проблем с благоустройством района, поскольку есть организация лиц, которые ответственны за озеленение и ремонт близь лежащих территорий;
• коммунальные Услуги компенсируются совместно с исключением налогообложения.

Еще одна особенность заключается в том, что кондоминиум подразумевает общую коллективную ответственность. Так, при формировании задолженности по коммунальным платежам за некоторыми квартирами и невозможностью погашения задолженности, должник имеет право отработать во благо общества. Таким образом, после исполнения общественно полезного труда, задолженность аннулируется.

Особенности создания кондоминиума в Российской Федерации

В России есть еще одна алогичная форма собственности – Товарищество собственников жилья. По сути, это аналогичные понятия, но лишь с небольшой разницей. ТСЖ на практике подразумевает формирование личного сообщества жильцов или же привлечение к управлению домом специальных компаний, которые будут обеспечивать реализацию имущественных интересов собственников.

Мнение эксперта

Беляев Евгений Александрович

Юрист широкого профиля. Специализируется на жилищных вопросах, ипотеке и загородной недвижимости.

Задать вопрос юристу

Что такое кондоминиум простыми словами – это гражданская организация, существование которой зарегистрировано в муниципальных органах власти. Основная задача – защита прав и интересов жильцов.

Каждый многоквартирный дом имеет право на получение специального статуса, автоматически такое звание не присваивается. Для того чтобы жилое здание было признано кондоминиумом, предстоит выполнить следующие шаги:

• организация опроса среди владельцев квартир;
• подготовка  совместного заявления (если положительный результат будет получен от половины и больше жильцов);
• оформление личного устава;
• голосование за состав комиссии, который будет целиком представлять интересы граждан;
• голосование за принятие устава;
• регистрация кондоминиума в муниципалитете.

Процедура полностью бесплатна и заявка на регистрацию должна быть подана максимум через месяц после завершения всех голосований. После этого происходит открытие целевого банковского счета, на который будут поступать денежные средства для содержания многоквартирного дома.

Приобретение жилья в здании, где уже сформировано ТСЖ подразумевает, что дополнительно нужно заключать соглашение с кондоминиумом. То есть новый владелец собственности соглашается на оплату регулярных взносов и знакомится с тем, что его интересы будет представлять комиссия.

Особенности кондоминиумов в других странах

На территории других государств такие организации существуют уже очень давно, а потому за годы практики возникли отдельные особенности реализации кондоминиумов за границей. К таковым относятся:

• кроме формирования локальной комиссии, также создаются многоуровневые ассоциации, которые контролируют соблюдение законодательства маленькими организациями и реагируют на жалобы жильцов на деятельность избранных лиц;
• цена регулярных взносов во всех странах отличается, что  зависит от таких факторов, как площадь объекта, количество жильцов, состояние здания, год выпуска дома в эксплуатацию, площадь придомовой территории;
• формирование локального денежного фонда осуществляется с рядом особенностей (в некоторых государствах практикуется, что после достижения максимальной суммы отчислений, выплаты временно приостанавливаются);
• как показывает практика, организация такой формы собственности и управления многоквартирным домом, распространяется, прежде всего, на сооружения, расположенные в выгодных и хороших районах с богатой транспортной развязкой, близостью к стратегическим объектам;
• большинство таких сооружений за границей оснащены дополнительными уровнями охраны, то есть нанимается специальный персонал, устанавливаются камеры наблюдения.

Полезный опыт современных государств:

• США предлагает такие формы владения не только для комплексов, но также для жилых поселков, где жильцы совместно облагораживают территорию и следят за устройством городка;
• Норвегия формирует кондоминиумы даже на базе частных домов, если их арендуют несколько семей;
• в Таиланде большинство недвижимости оформлено таким образом.

На территории Российской Федерации такая форма управления также широко используется, что помогает не только гражданам забыть о дополнительных обязанностях ухода за общей территорией, но также экономит бюджетные средства, которые были бы задействованы на проведение ремонта жилых зданий.