Сервитут на земельный участок — что это такое и как устанавливается

Согласно положениям законодательства, Сервитут – предоставление третьим лицам временного права на использование имущества. Особенности правоотношений заключаются в том, что это временное право, делегировать материальные ценности может только собственник имущества.

Также, при использовании благ действует ряд ограничений, которые не позволяют временному хозяину распоряжаться имуществом и отчуждать его. Оформление прав, а также правила пользования объектом оговариваются в двухстороннем соглашении участников правоотношений.

Что такое сервитут

Понятие, что такое сервитут в юридической практике чаще всего связано с арендой недвижимости, а именно земельных участков. В частности, принимать во внимание предстоит следующие юридические нормы:

• статья 274 Гражданского кодекса фиксирует понятие сервитута и, что это такое (заключение коммерческого или безвозмездного договора на эксплуатацию недвижимости с ограничением имущественных прав);
• ст. 277 будет устанавливаться возможность доступа к домам, которые находятся на территории чужих земельных наделов (то есть право передвижения по участку с целью доступа к личной недвижимости).

Установление сервитута осуществляется исходя из оснований возникновения правоотношений. Так, это может быть личный сервитут, то есть порядок пользования предусматривает передачу имущественных прав конкретному лицу. И дальше получатель собственности не может ею распоряжаться или передавать третьим лицам.

Вторая категория – предиальные сервитутные отношения. Понятие означает, что в основе соглашения находится конкретный объект недвижимости (квартира, дом, земля) и перечень лиц, имеющих доступ к имуществу, не ограничивается.

Классификация предусматривает и третий вид – публичный. Разница заключается в том, что установление возможности пользования зданием (земельным участком) гарантировано для неограниченного числа лиц. Это неконкретные граждане, поэтому контроль числа пользователей не осуществляется.

Виды сервитутов в РФ делятся также по основным признакам. Например, согласно определению стоимости объектов, они могут быть платными (то есть аренда подлежит оплате) и бесплатными (в соглашении прописывается, что пользование является безвозмездным). Согласно Закону, установка стоимости объектов, а также порядок истребования платы оговариваются участниками правоотношений самостоятельно.

В зависимости от продолжительности действия правоотношений, пользование недвижимой собственностью может фиксироваться на конкретный срок или же бессрочно. При срочных соглашениях их расторжение возможно и до официального прекращения правоотношений, но такие условия должны быть четко прописаны в содержании документа.

Сервитут (в недвижимости) это один из самых удобных вариантов получения помещений и земли в эксплуатацию. При назначении условий договора во внимание предстоит принимать следующие особенности:

• сервитут это – право, которое возникает только при наличии соответствующего правоустанавливающего документа (это, может быть, исполнительный документ городских или государственных органов власти, а также двусторонние соглашения участников сделки);
• владеть имуществом продолжает собственник, даже если отношения составлены бессрочно;
• действие договора продолжается, даже если сменился текущий хозяин объекта;
• значение – возникновение правовых оснований для использования недвижимой собственности;
• Договор – двусторонний и не предусматривает делегирования полученных арендных прав третьим лицам;
• оформлять обременения нужно с учетом требований закона и необходимостью соблюдения прав всех участников (не допускаются ограничения, которые нарушают интересы любой стороны).

Мнение эксперта

Выходцева Оксана Сергеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

Задать вопрос юристу

На практике предстоит избегать заключения документа, если в такой способ владелец межевой собственности хочет расширить свою пользовательскую территорию. Такое решение является незаконным и сервитутом названо быть не может.

Основные виды

Разобраться с понятием сервитута и правовым определением, что это такое, позволит подробное рассмотрение видов правоотношений. От категории зависит порядок оформления сделки, обязательные условия, правила регистрации документа, а также объем прав, на которые могут рассчитывать пользователи.

В юридической практике чаще всего встречается понятие публичного сервитута. Как уже отмечалось выше, это наличие пользовательских прав на нежилую собственность у неограниченного количества граждан. Список пользователей не конкретизируется и численность таковых не ограничивается. Информация о наложении такого согласия обладателем предоставлена в статьях Гражданского и Земельного кодекса РФ.

Так, основания правоудостоверять такое разрешение может возникать при следующих обстоятельствах:

• организация прохода через участок (может отражаться в плане на землю);
• оформление межевания, когда знаки геодезистов отображаются на смежных территориях;
• установка инженерных коммуникаций, постоянная поддержка состояния сооружения, сохранение технических свойств, проведение ремонта (например, при управлении многоквартирными домами);
• расположение на указанном участке водопоя или тропы для загона скота на пастбище.

Это неполный перечень оснований. Как показывает практика, в большинстве случаев объекты находятся во владении муниципалитета и возникновение сервитутного разрешения обусловлено доступом к дорогам, природным зонам или объектам общественного использования.

В зависимости от того, кто является владельцем собственности, и будут фиксироваться дальнейшие условия работы с недвижимостью, а также правила, как арендовать ее.

Осуществляется по следующей процедуре (в рамках РФ)

Сервитут это правоустанавливающий документ (от частного лица) или правоудостоверяющий (от муниципалитета или государственных органов власти). Для его получения участникам сделки предстоит осуществить следующие шаги:

• личное обращение участников в локальное отделение государственного органа (если речь идет о земельном участке, то в земельный кадастр, а если о недвижимости, то в Росреестр);
• назначение даты рассмотрения вопроса, что состоит из изучения оснований для оформления сделки, а также правовых последствий для участников;
• решение вопроса, по сути, и принятие окончательного заключения касательно возможности арендовать собственность;
• оформление официального решения об изготовлении сервитута (указывается тип документа «публичный», что означает беспрепятственное пользование объектом неограниченным числом граждан;
• государственная регистрация правовых оснований пользования (во время процедуры указывается, на какие виды объектов распространяется разрешение на его эксплуатацию, объем гарантированных полномочий и срок действия).

Когда речь заходит о публичных сервитутах, то во внимание предстоит принимать следующие категории собственности, в отношении которых возникают правоотношения:

• леса;
• водные ресурсы;
• международные территории.

Установление земельного сервитута

Тяжело обозначить понятие сервитута и пояснить, что это такое простыми словами. Так, содержание сделки и ее регулирование осуществляется сразу несколькими сферами права, поэтому принимать во внимание следует специфические особенности, возникающие в зависимости от оснований отношений.

Мнение эксперта

Миронова Анна Алексеевна

Юрист широкого профиля. Специализируется на жилищных вопросах, договорах ДДУ, судах с застройщиками и семейном праве

Задать вопрос юристу

Чаще всего на практике споры возникают при оформлении соглашения между двумя участниками – физическими или юридическими лицами. Если распорядителем собственности выступает физическое лицо, то такой сервитут именуется частным.

Такой режим имущества возникает, как правило, когда участниками отношений становятся лица, владеющие соседними участками. Документ позволяет одному соседу пользоваться частью земли второго соседа. При фиксации договоренностей в обязательном порядке указываются следующие аспекты:

• площадь надела, которым может пользоваться сосед;
• расположение участка на плане земли;
• срок аренды;
• доступные полномочия.

Второй тип сделки – оформление документа в отношении конкретного объекта. Это возможно, когда в ходе разбирательства суд принимает решение о принудительном предоставлении доступа к территории третьим лицам. Такой вердикт может быть срочным или бессрочным, а также может распространяться на неограниченный круг лиц, которым открывается право пользования наделом.

Основанием для возникновения таких отношений выступают:

• обеспечение подхода к частной недвижимости через чужой земельный участок;
• невозможность иным способом гарантировать своевременное обслуживание общественных коммунальных коммуникаций;
• в любых ситуациях, когда нарушаются или ограничиваются права собственности объектов на Недвижимость.

Обеспечение процедуры и правила

Аренда будет накладываться с учетом следующих обязательных аспектов:

• участники правоотношений самостоятельно оговаривают условия и основания для оформления временного пользования материальными ценностями;
• составление письменного соглашения с учетом интересов каждой стороны;
• обращение в Росреестр для государственной регистрации сделки (кроме собственноручных заявлений участники должны предоставить бумаги на землю, а также правоустанавливающие документы на объект, то есть подтверждение, что текущий владелец может в полной мере распоряжаться собственностью);
• завершение процедуры регистрации и оформление выписки из ЕГРН, в которой отображается возникновение обременений в отношении недвижимости.

Дальнейший контроль соблюдения условий договора государством не контролируется. Если сервитут частный, то стороны самостоятельно фиксируют порядок предоставления выплат за аренду. При муниципальных разрешениях аренда, как правило, безвозмездна. При нарушении прав участников предстоит обращаться за защитой личных интересов в суд.